Fundos de investimento imobiliário são a última moda em investimentos. Depois da era dos títulos públicos, ações defensivas, LCI’s, chegou a vez destes fundos que investem em empreendimentos imobiliários e entregam todo mês na conta do investidor um percentual dos aluguéis recebidos. É um dinheiro fantástico que pinga todo mês e isso deixa todos loucos pois é maravilhoso e possibilita se parar de trabahar pra sempre.
Porém como elas tem características de renda variável e um risco embutido, elas podem parar de pagar dinheirinho a qualquer momento, seja porque os inquilinhos não pagam, aumento da taxa de vacância, cretinice dos gestores do fundo.
Eu fiz um super estudo de pobre burro que sou eu verifiquei se dá pra viver de fundos imobiliários e qual o valor atual necessário e qual a diversificação necessária.
- Eu peguei fundos com rendimentos de 0,86% a 0,66% ao mês (razoável, próximo da poupança)
- O nosso héroi em questão teria 1,3 milhões e ele dividiu igualmente o valor pelo número de fundos.
- Coloquei o quanto ele receberia de aluguel de cada fundo e o total. Segue abaixo os resultados.
| FII | Investimento | Preço de compra | Nº Cotas | Rendimento % a.m | Rendimento Mensal |
| DRIT11B | R$ 260.000 | R$ 98 | 2667 | 0,86% | R$ 2.247,63 |
| CSBC11 | R$ 260.000 | R$ 1.116 | 233 | 0,78% | R$ 2.038,07 |
| HTMX11B | R$ 260.000 | R$ 355 | 732 | 0,75% | R$ 1.938,90 |
| AEFI11 | R$ 260.000 | R$ 117 | 2213 | 0,73% | R$ 1.903,14 |
| NSLU11B | R$ 260.000 | R$ 194 | 1339 | 0,73% | R$ 1.898,67 |
| Total | R$ 1.300.000 | R$ 7.183 | R$ 10.026 |
Com 5 FII’s, daria para receber 10.026 reais por mês se investisse 1,3 milhões. Um rendimento em % consolidado de 0,77% ao mês.
| FII | Investimento | Preço de compra | Nº Cotas | Rendimento % a.m | Rendimento Mensal |
| DRIT11B | R$ 130.000 | R$ 98 | 1333 | 0,86% | R$ 1.124 |
| CSBC11 | R$ 130.000 | R$ 1.116 | 116 | 0,78% | R$ 1.019 |
| HTMX11B | R$ 130.000 | R$ 355 | 366 | 0,75% | R$ 969 |
| AEFI11 | R$ 130.000 | R$ 117 | 1106 | 0,73% | R$ 952 |
| NSLU11B | R$ 130.000 | R$ 194 | 669 | 0,73% | R$ 949 |
| RNGO11 | R$ 130.000 | R$ 114 | 1139 | 0,73% | R$ 949 |
| DOVL11B | R$ 130.000 | R$ 2.225 | 58 | 0,72% | R$ 931 |
| RBPD11 | R$ 130.000 | R$ 102 | 1277 | 0,71% | R$ 921 |
| MBRF11 | R$ 130.000 | R$ 1.305 | 100 | 0,71% | R$ 916 |
| THRA11B | R$ 130.000 | R$ 107 | 1215 | 0,70% | R$ 911 |
| Total | R$ 1.300.000 | R$ 7.381 | R$ 9.641 |
Com 10 FII’s, o rendimento caíria para 9.641 reais, cerca de 400 reais a menos por mês porém, em teoria, com risco menor pela maior diversificação. Rendimento em % consolidado daria 0,74%.
| FII | Investimento | Preço de compra | Nº Cotas | Rendimento % a.m | Rendimento Mensal |
| DRIT11B | R$ 86.669 | R$ 98 | R$ 889 | 0,86% | R$ 749 |
| CSBC11 | R$ 86.669 | R$ 1.116 | R$ 78 | 0,78% | R$ 679 |
| HTMX11B | R$ 86.669 | R$ 355 | R$ 244 | 0,75% | R$ 646 |
| AEFI11 | R$ 86.669 | R$ 117 | R$ 738 | 0,73% | R$ 634 |
| NSLU11B | R$ 86.669 | R$ 194 | R$ 446 | 0,73% | R$ 633 |
| RNGO11 | R$ 86.669 | R$ 114 | R$ 759 | 0,73% | R$ 632 |
| DOVL11B | R$ 86.669 | R$ 2.225 | R$ 39 | 0,72% | R$ 621 |
| RBPD11 | R$ 86.669 | R$ 102 | R$ 852 | 0,71% | R$ 614 |
| MBRF11 | R$ 86.669 | R$ 1.305 | R$ 66 | 0,71% | R$ 611 |
| THRA11B | R$ 86.669 | R$ 107 | R$ 810 | 0,70% | R$ 607 |
| HCRI11B | R$ 86.669 | R$ 306 | R$ 306 | 0,70% | R$ 653 |
| XPGA11 | R$ 86.669 | R$ 122 | R$ 122 | 0,69% | R$ 102 |
| RBGS11 | R$ 86.669 | R$ 86 | R$ 86 | 0,68% | R$ 51 |
| CNES11B | R$ 86.669 | R$ 137 | R$ 137 | 0,67% | R$ 126 |
| BBVJ11 | R$ 86.669 | R$ 130 | R$ 130 | 0,66% | R$ 113 |
| Total | R$ 1.300.035 | R$ 5.702 | R$ 7.472 |
Com 15 FII’s a coisa cai bastante para 7.400 reais. Rendimento de apenas 0,57% ao mês.
Agora vem o lance sinistro que eu proponho: Eu peguei o dado do meu pai e fiz um sorteio fudido aqui simulando o que aconteceria se 2 fundos deixassem de pagar rendimentos de aluguel nos 3 casos acima. Os sorteados foram HTMX11B e NSLU11B que tiveram então o rendimento zerado. Como será que ficariam os rendimentos ao mês?
Diversificação por 5 Fundos:
Rendimento Antigo (10.026)
Rendimento Novo (6.189)
Diversificação por 10 Fundos:
Rendimento Antigo (9.641)
Rendimento Novo (7.723)
Diversificação por 15 Fundos:
Rendimento Antigo (7.472)
Rendimento Novo (6.192)
Quem tivesse 5 fundos alocados perderia mais que quem tem 10 a 15 fundos alocados. Obviamente que quem tem 15 fundos tem menos chances de sofrer com pagamentos de alugueis zerados pois tem mais fundos pra segurar a onda do que os de 10. Porém quanto mais fundos investirmos, de acordo com a lei de murphy, maiores as chances de pegar fundos com menor rendimento mensal o que diminuiria o quanto se recebe ao mês com a sorte que os impactos de não receber é minimizado.
A conclusão do estudo acadêmico digno de Harvard da perifa que fiz é que é possível viver de Fundos imobiliários, que uma alocação de 10 fundos é razoável porém o estilo de vida deverá ser focado em luxos em alguns setores da vida e não em todos para poder recuar caso haja não pagamento de aluguéis por alguns fundos.
Se eu vou investir nisso? Claro. É só o cabide de empregos da gangue da Aneel parar de ferrar a Eletropaulo.
Forte abraço!
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